不動産名義変更

midashi313

親の相続手続きをして、名義が、まだおじいさんのままだったことに気がついた。こんなことありませんか?

処分するのに、被相続人(亡くなった人)名義では売却できず、機会を逃してしまいます。

生前贈与で土地をもらったけど、そのあとどうしたらいいの?

知り合いの人からマンションを購入したけど、調べたら抵当権がついている。そのまま買っても大丈夫?

人が不動産を手にするのはさまざま、しかし完全に自分のものにするには、名義変更までしておかないと自分の物とはいえません。

名義変更の発生原因は、相続・売買・贈与・交換など、さまざま、原因に応じて手続き・添付書類がちがいます。

法務省ホームページにも詳しくでていますが、
「読んだけど、難しすぎて理解できない。」
「戸籍等の集め方がわからない。」
「どこに問い合わせしたらいいか、わからない。」
「何度も聞くのは申し訳ない。」
「聞いても相手の言っていることがわからない。」
「そもそも、パソコンが使えない。」

提携の専門家(司法書士)が、書き方から名義変更手続きまでサポートします。

 

相続税対策として、生前贈与を活用

平成27年1月1日より、相続税の基礎控除額の縮小にともない、生前に不動産などの財産を贈与して、暦年課税(注1)、相続時精算課税(注2)、配偶者間の居住用不動産等の贈与(注3)などの制度を利用して、相続時の税負担を軽くすることが注目されています。

しかし、メリットがある反面デメリットもあります、おもなものでは、これらの制度を利用しても、名義変更する際にかかる登録免許税(注4)に関しては軽減税率が適用されず、不動産取得税が課税されます。

 

(注1) 暦年課税

贈与された人が1年間に贈与された財産の価額をもとに10~55%の税率で、贈与を受けた側に課税される制度。贈与を受けた人一人当たり年間110万以下なら、贈与税がかからない(申告不要)。しかし、相続開始前3年以内の贈与は、相続税の課税対象となってしまう。

 

(注2)相続時精算課税

受贈者の選択により、財産の贈与時には贈与税を支払い、その後に贈与者が亡くなったときに、その贈与財産の贈与時の価額を相続財産に加算した相続税の額から、すでに支払った贈与時の贈与税を控除することができる。この制度には、2500万円の特別控除があり、要件を満たした親子間の贈与は2500万円までは贈与税がかからない。しかし、いったんこの制度を適用すると暦年課税に戻ることはできず、控除額を超えた贈与については越えた部分に20%の税率で課税されてしまうなどのデメリットもある。

 

(注3)配偶者間の居住用不動産等の贈与 

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用の不動産または居住用の不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、最高2000万円までは控除できるという特例措置が適用される。同じ配偶者からの贈与については、一生に一度しか適用を受けることができず、非課税枠を残して一度贈与をすると、残りの枠はもう使えない。

(注4) 登録免許税

名義変更する際、登記申請時に法務局に支払う税金、登記原因が贈与、売買の場合は不動産価格の2%、相続の場合は同0.4%。

 

 

よく頂くご質問

名義変更の費用はどちらが負担?
法定事項ではありませんが、もらった方、買った方が負担するのが一般的です。
相続登記はいつまでにしなければならない?
とくに期限はありませんが、そのままにしておくことで、次のようなデメリットが生じます。
・不動産を売却したり、担保に提供したりできない。
・他の相続人に勝手に不動産を処分される可能性がある。
・後に相続登記をしようとしても、相続登記ができなくなってしまう可能性がある。また、時間が経ってから相続登記をするほうが費用が高くなる場合が多い
知り合いの人からマンションを購入したけど、調べたら抵当権がついている。そのまま買っても大丈夫?
心配なら、抵当権抹消手続きが終わるまで、代金の支払を拒むことができます。
自分の家(土地)の名義をしらべるのは?
住所地を管轄する法務局で登記簿(登記事項証明書)を取り寄せて(閲覧だけでも可)、確認することができます。その際、実際の住所と、登記上の住所が違う場合がありますので土地は、地番。建物は家屋番号というのが登記上の住所にあたり、その番号にて、登記簿を取り寄せて下さい。
(わからない場合は、法務局に問い合わせて下さい)
一つの土地を兄弟3人で相続することになったが名義はどうすればいい
3人で共有名義にするか、誰か兄弟の単独名義にして他の二人の兄弟に、持分相当額を支払う、価格賠償の方法をとることも可能です。しかし、共有名義にした場合、各自の持分は各共有者が自由に処分できるため、知らない間に持分の所有者が変わっている場合もあるので注意が必要になります。また、共有物を賃貸したり、改良するといった管理行為は、持分価格の過半数の賛成がなければ行使することができず、共有物を売却するには全員の同意がなければできないなど、権利を行使する際の手続きが面倒というデメリットもあります。
実家の敷地内に自分名義の家を建てたのですが、土地も自分名義にしたいのですが

可能ですが、土地の筆が分かれていない場合は、分筆登記しなければならず、土地の測量をして、双方立会いのもと境界を確認する作業が必要になります。測量の費用と登録免許税を含めて登記の費用を考えると賃料を払って借りるという選択肢もあります。

父が随分前に亡くなって以来、名義変更していません。固定資産税は父名義で請求がきていますが、実際払っているのは私です。今まで払った分は請求できる?

被相続人が亡くなると相続が開始され、被相続人名義の不動産は名義変更されるまでは、法定相続人で共有していることになります。

そして、共有に関する規定の民法253条1項(各共有者は、その持分に応じ。管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う)を適用すると、それぞれの法定相続分に応じて固定資産税は、各共有者に請求することができます。

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